小平市議 安竹の主張等 その他 まちづくり勉強会

• 更新日2023-01-12
• 公開日2021-04-19

（🔨作成中）

都市計画とは

－まちづくりを考えるための前提知識として－

小平市の土地開発に関連した勉強会で、私が作成した資料をまとめました。

＊文中で「（法第～条～）」と書いているのは、都市計画法のことです。

0. 目次

1. 都市計画とは

1. 都市計画とは

都市計画法の中で「都市計画」は明確に定義されており（法第4条第1項）、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための、次の3つに関する計画のことです。

• 土地利用
• 都市施設の整備
• 市街地開発事業

それぞれについて解説します。

土地利用

土地利用とは、土地の状態や用途といった利用状況のことです。

都市計画法には、次のような分類で土地利用の取り決めがなされています。大きな領域の視点としての「都市計画区域」から、より小さな領域の視点としての（地域住民にもっとも身近な）「地区計画等」まで、上から順に段階的に土地利用を規定する形となっています。

① 都市計画区域
② 市街化区域と市街化調整区域（区域区分）
③ 地域地区
④ （遊休土地転換利用促進地区）
⑤ （被災市街地復興推進地域）
⑥ 地区計画等

主要なものを、以下に解説します。

① 都市計画区域

都市計画法では、図1に示すように、土地がまず都市計画区域と都市計画区域外に分けられます（法第5条第1項）。

都市計画区域とは「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域（同項）」のことで、都道府県が指定します。ただし複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。都市計画区域に指定されていない土地は都市計画区域外になります。

なお、計画区域外に「準都市計画区域（法第5条の2第1項）」を指定することもできます。これは「そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域（同項）」のことです。東京都では、準都市計画区域に指定されている土地は無いようです。

東京都の都市計画区域を図2と表1に示しました。

東京23区はまとめてひとつの「東京都市計画区域」に指定されています。小平市は市域全域がひとつの「小平都市計画区域」です。立川都市計画区域のように、複数の市域を含むように都市計画区域が指定されているところもあります（表1参照）。

② 市街化区域と市街化調整区域（区域区分）

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（法第7条第2項）」です。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域（法第7条第3項）」です。市街化調整区域では、原則として住宅を建てることはできず、農林漁業用の建物の建築や、一定規模以上の計画的開発以外は許可されません。

市街化区域と市街化調整区域の区分を設定することを「区域区分」と言い、都道府県の判断で必要に応じて定めることができます（法第7条第1項）。政令指定都市の場合は、必ず区域区分を定めなければなりません（法第87条の2第2項）。

表1に示すように、小平都市計画区域は全域が市街化区域であり、市街化調整区域はありません。

③ 地域地区

都市計画区域には地域地区を定めることができるとされており（第8条第1項）、表2に示した21の地域地区が決められています。

地域地区は（東京都の場合）、東京23区に関しては東京都、それ以外は各市町村が決定します。

このうち、用途地域は「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする（第13条第7項）」とされており、市街化調整区域については定めなくてはならない重要なものとなっています（図3）。

表3に示すとおり、13の用途地域が都市計画法で定められています。各用途地域での制限は、建築基準法で定められています。表3に示したリストで、上の方にいくほど「宅地環境優先」で、下の方にいくほど「店舗・工場優先」の分類となっています。

⑥ 地区計画等

都市計画区域には、地区計画等を定めることができる（法第12条の4）とされています。地区計画等とは、表4に示した5つの地区計画のことです。

地区計画等の制限内容は、住民が主体となって、各自治体の条例によって定められます。

② 都市施設

都市施設とは、「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる施設を定めることができる。（法第11条第1項）」とされているもので、次の14項目が定められています。

③ 市街地開発事業

都市計画の決定

都道府県が定める都市計画

次に掲げる都市計画は都道府県が、その他の都市計画は市町村が定める（法第15条第1項）。

都が定める都市計画の決定手続

市区町村が定める都市計画

• 用途地区（12種類）
• 特別用途地区
• 都道府県が定める場合以外の風致地区
• 地区計画等

市区町村が定める都市計画の決定手続

都市計画への市民参加

都市計画区域マスタープラン

正式には「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（第6条の2第1項）」と言います。

人口、人や物の動き、土地の利用の仕方、公共施設の整備などについて将来の見通しや目標を明らかにし、将来のまちをどのようにしていきたいかを具体的に定めるものです。 具体的には、次のような内容を定めます。

• 都市計画の目標
• 区域区分（市街化区域と市街化調整区域との区分）の決定の有無及び当該区分を決めるときはその方針
• 土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針

市町村マスタープラン

正式には「市町村の都市計画に関する基本的な方針（第18条第2項）」と言います。

市町村マスタープランは、住民に最も近い立場にある市町村が、その創意工夫のもとに住民の意見を反映し、まちづくりの具体性ある将来ビジョンを確立し、地区別のあるべき「まち」の姿を定めるものです。

また、市町村マスタープランは、当該市町村を含む都市計画区域マスタープラン、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想に即したものとなっています。

（市町村の都市計画に関する基本的な方針）

第十八条の二　市町村は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即し、当該市町村の都市計画に関する基本的な方針（以下この条において「基本方針」という。）を定めるものとする。

2　市町村は、基本方針を定めようとするときは、あらかじめ、公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとする。

3　市町村は、基本方針を定めたときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県知事に通知しなければならない。

4　市町村が定める都市計画は、基本方針に即したものでなければならない。

小平市都市計画マスタープラン（平成29年3月）

「小平市都市計画マスタープラン　平成29年（2017年）3月」は、平成26年度から約3か年をかけて、見直し検討委員会、まちづくりカフェ、まちづくりサロン、市民アンケート調査、市内中学校のご協力など、さまざまな取組みを進めながら策定しました。

目標年次：平成29年度から平成38年度までの10か年

• 全体構想
• 地域別構想（西・中央・東）

『前マスタープランでは、マスタープランの実現化に向けた基本的な考え方として、「連携と協働のまちづくり」を掲げ、市民、事業者、市の連携と協働により、住宅都市こだいらにふさわしい都市空間や環境の形成をめざしたまちづくりの推進を図るとし、これにより平成22年10月に「小平市民等提案型まちづくり条例」を策定しました。この条例は、身近な地区の個性や魅力のある住みよいまちづくりを進めるため、市民が主体となって土地利用に関する計画の策定などに向けた活動の仕組みを定めています。』

小平市民等提案型まちづくり条例

多摩26市のまちづくり条例