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都市計画とは

-まちづくりを考えるための前提知識として-

小平市の土地開発に関連した勉強会で、私が作成した資料をまとめました。

*文中で「(法第~条~)」と書いているのは、都市計画法のことです。

0. 目次

  1. 都市計画とは

1. 都市計画とは

都市計画法の中で「都市計画」は明確に定義されており(法第4条第1項)、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための、次の3つに関する計画のことです。

それぞれについて解説します。

土地利用

土地利用とは、土地の状態や用途といった利用状況のことです。

都市計画法には、次のような分類で土地利用の取り決めがなされています。大きな領域の視点としての「都市計画区域」から、より小さな領域の視点としての(地域住民にもっとも身近な)「地区計画等」まで、上から順に段階的に土地利用を規定する形となっています。

都市計画区域
市街化区域と市街化調整区域(区域区分)
地域地区
④ (遊休土地転換利用促進地区)
⑤ (被災市街地復興推進地域)
地区計画等

主要なものを、以下に解説します。

① 都市計画区域

都市計画法では、図1に示すように、土地がまず都市計画区域と都市計画区域外に分けられます(法第5条第1項)。

都市計画区域、都市計画区域外
図1:区域の分類

都市計画区域とは「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域(同項)」のことで、都道府県が指定します。ただし複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。都市計画区域に指定されていない土地は都市計画区域外になります。

なお、計画区域外に「準都市計画区域(法第5条の2第1項)」を指定することもできます。これは「そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域(同項)」のことです。東京都では、準都市計画区域に指定されている土地は無いようです。

東京都の都市計画区域を図2と表1に示しました。

東京都の都市計画区域
図2:東京都の都市計画区域と区域区分(東京都市計画(令和3年3月)より

東京23区はまとめてひとつの「東京都市計画区域」に指定されています。小平市は市域全域がひとつの「小平都市計画区域」です。立川都市計画区域のように、複数の市域を含むように都市計画区域が指定されているところもあります(表1参照)。

② 市街化区域と市街化調整区域(区域区分)

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域(法第7条第2項)」です。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域(法第7条第3項)」です。市街化調整区域では、原則として住宅を建てることはできず、農林漁業用の建物の建築や、一定規模以上の計画的開発以外は許可されません。

市街化区域と市街化調整区域の区分を設定することを「区域区分」と言い、都道府県の判断で必要に応じて定めることができます(法第7条第1項)。政令指定都市の場合は、必ず区域区分を定めなければなりません(法第87条の2第2項)。

表1に示すように、小平都市計画区域は全域が市街化区域であり、市街化調整区域はありません。

表1:東京都の都市計画区域と区域区分(東京都市計画(令和3年3月)より
都市計画区域市街化
区域
市街化調整
区域
東京都市計画区域(東京都区部)ありあり(河川敷)



19



八王子都市計画区域(八王子市)ありあり
立川都市計画区域
(立川市、武蔵村山市、東大和市)
ありあり
武蔵野都市計画区域(武蔵野市)ありなし
三鷹都市計画区域(三鷹市)ありなし
府中都市計画区域(府中市)ありあり(河川敷)
調布都市計画区域
(調布市、狛江市)
ありあり(河川敷)
青梅都市計画区域(青梅市)ありあり
昭島都市計画区域(昭島市)ありあり
町田都市計画区域(町田市)ありあり
小金井都市計画区域(小金井市)ありなし
日野都市計画区域(日野市)ありあり
⭐️小平都市計画区域(小平市)ありなし
国分寺都市計画区域(国分寺市)ありなし
東村山都市計画区域
(東村山市、清瀬市、東久留米市)
ありあり
国立都市計画区域(国立市)ありあり
西東京都市計画区域(西東京市)ありなし
福生都市計画区域
(福生市、瑞穂町、羽村市)
ありあり
多摩都市計画区域
(多摩市、稲城市)
ありあり
秋多都市計画区域
(あきる野市、日の出町)
ありあり




6



大島都市計画区域(大島町)ありあり
八丈都市計画区域(八丈島)
三宅都市計画区域(三宅島)
神津都市計画区域(神津島)
新島都市計画区域(新島)
小笠原都市計画区域
(父島、母島)
③ 地域地区

都市計画区域には地域地区を定めることができるとされており(第8条第1項)、表2に示した21の地域地区が決められています。

地域地区は(東京都の場合)、東京23区に関しては東京都、それ以外は各市町村が決定します。

表2:地域地区一覧
種類(第8条第1項内容(第9条第1~第23項、他)
用途地域土地の用途を13種類に分類して制限をかけるもの
特別用途地区用途地域の指定を、各自治体の条例で補完して定める地区
特定用途制限地域用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域
特例容積率適用地区容積率の限度からみて未利用となつている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区。容積率を使い切っていない建造物の未利用分容積分を、他の建築物に移転して活用できると定められた地区のことで、今のところ適用例は非常に少ない
高層住居誘導地区住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、建築物の容積率の最高限度、建築物の建蔽率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区。都心の地価が高騰し、都心に住む人が少なくなった時代につくられたもので、都心への回帰が進んだ現在では新たに指定される地区はないと思われる
高度地区又は高度利用地区高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区。高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区
特定街区市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区
都市再生特別措置法の規定による3地区と1地域都市再生特別地区(都市再生特別措置法第36条第1項)、居住調整地域(都市再生特別措置法第89条)、居住環境向上用途誘導地区(都市再生特別措置法第94条の2第1項)、または特定用途誘導地区(都市再生特別措置法第109条第1項)のこと。
防火地域又は準防火地域市街地における火災の危険を防除するため定める地域
特定防災街区整備地区防火地域又は準防火地域が定められている土地の区域のうち、防災都市計画施設と一体となって特定防災機能を確保するための防災街区として整備すべき区域その他当該密集市街地における特定防災機能の効果的な確保に貢献する防災街区として整備すべき区域(密集市街地整備法第31条第1項
景観地区市街地の良好な景観の形成を図る地区(景観法第61条第1項
風致地区都市の風致を維持するため定める地区
駐車場整備地区自動車交通が著しくふくそうする地区又は当該地区の周辺の地域内において自動車交通が著しくふくそうする地区で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる区域に定めることができる地区(駐車場法第3条第1項
臨港地区港湾を管理運営するため定める地区
歴史的風土特別保存地区歴史的風土保存区域内において歴史的風土の保存上当該歴史的風土保存区域の枢要な部分を構成している地域に定めることができる地区(古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法第6条第1項
第1種歴史的風土保存地区・第2種歴史的風土保存地区明日香村の区域について、明日香村歴史的風土保存計画に基づき、当該区域を区分して、都市計画に第一種歴史的風土保存地区及び第二種歴史的風土保存地区を定めるもの(明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法第3条第1項
都市緑地法の規定による2地域、1地区緑地保全地域(都市緑地法第5条)、特別緑地保全地区(都市緑地法第12条)または緑化地域(都市緑地法第34条第1項)のこと。
流通業務地区幹線道路、鉄道等の交通施設の整備の状況に照らして、流通業務市街地として整備することが適当であると認められる区域について、当該都市における流通機能の向上及び道路交通の円滑化を図るために定められる地区(流通業務市街地の整備に関する法律第4条第1項
生産緑地地区市街化区域内にある農地等で、次に掲げる条件に該当する一団の区域に定めることのできる地区。
 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。
 五百平方メートル以上の規模の区域であること。
 用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。
生産緑地法第3条第1項
伝統的建造物群保存地区伝統的建造物群及びこれと一体をなしてその価値を形成している環境を保存するため、市町村が定める地区(文化財保護法第142条、第143条第1項
航空機騒音障害防止地区・航空機騒音障害防止特別地区特定空港の周辺で航空機の騒音により生ずる障害を防止し、あわせて適正かつ合理的な土地利用を図るために定めることができる地区(特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法第4条第1項

このうち、用途地域は「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする(第13条第7項)」とされており、市街化調整区域については定めなくてはならない重要なものとなっています(図3)。

表3に示すとおり、13の用途地域が都市計画法で定められています。各用途地域での制限は、建築基準法で定められています。表3に示したリストで、上の方にいくほど「宅地環境優先」で、下の方にいくほど「店舗・工場優先」の分類となっています。

表3:用途地域一覧
大分類種類(法第8条第1項の一制限内容(建築基準法附則
住居系第一種低層
住居専用地域
建築基準法附則に、建築物として建てられるもの、建てられないもの、前面道路との関係による高さ制限、日影による中高層建築物の制限などが決められています。


















第二種低層
住居専用地域
第一種中高層
住居専用地域
第二種中高層
住居専用地域
第一種
住居地域
第二種
住居地域
田園
住居地域

住居地域
商業系近隣
商業地域
商業地域
工業系
工業地域
工業地域
工業専用地域
市街化区域には用途地域を定めなければならない
図3:市街化区域には用途地域を定めなければならない
⑥ 地区計画等

都市計画区域には、地区計画等を定めることができる(法第12条の4)とされています。地区計画等とは、表4に示した5つの地区計画のことです。

表4:
種類内容
地区計画建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画
防災街区整備
地区計画
密集市街地における火災の延焼拡大を抑制し、まちの不燃化を図るため、建物の構造に一定の基準を設けて、燃えにくい建物にするなど防火性能を高めることを目的とした地区計画
沿道
地区計画
幹線道路のうち交通騒音が著しく沿道に相当数の住居が密集している道路(沿道整備道路)の沿道の地区について、緑地帯などの緩衝帯の整備、沿道の建築物の建築の規制などにより、騒音被害の防止を図ろうとする地区計画
集落
地区計画
市街化調整区域・非線引区域の農業振興地域内の農村集落において、農家の兼業化や農家と非農家の混在化に伴う虫食い的な農地転用等による営農条件の悪化や建築物のバラ建ちの防止を図ろうとする地区計画
歴史的風致維持向上
地区計画
歴史的風致にふさわしい建築物等の整備・利活用と市街地の保全を総合的に行なうことを目的とする地区計画

地区計画等の制限内容は、住民が主体となって、各自治体の条例によって定められます。

② 都市施設

都市施設とは、「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる施設を定めることができる。(法第11条第1項)」とされているもので、次の14項目が定められています。

内容
道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設又は処理施設
河川、運河その他の水路
学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設
市場、と畜場又は火葬場
一団地の住宅施設(一団地における五十戸以上の集団住宅及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう。)
一団地の官公庁施設(一団地の国家機関又は地方公共団体の建築物及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう。)
流通業務団地
十一一団地の津波防災拠点市街地形成施設(津波防災地域づくりに関する法律(平成二十三年法律第百二十三号)第二条第十五項に規定する一団地の津波防災拠点市街地形成施設をいう。)
十二一団地の復興再生拠点市街地形成施設(福島復興再生特別措置法(平成二十四年法律第二十五号)第三十二条第一項に規定する一団地の復興再生拠点市街地形成施設をいう。)
十三一団地の復興拠点市街地形成施設(大規模災害からの復興に関する法律(平成二十五年法律第五十五号)第二条第八号に規定する一団地の復興拠点市街地形成施設をいう。)
十四その他政令で定める施設

③ 市街地開発事業

都市計画の決定

都道府県が定める都市計画

次に掲げる都市計画は都道府県が、その他の都市計画は市町村が定める(法第15条第1項)。

内容
都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に関する都市計画
区域区分に関する都市計画
都市再開発方針等に関する都市計画
地域地区に関する都市計画
一の市町村の区域を超える広域の見地から決定すべき地域地区として政令で定めるもの又は一の市町村の区域を超える広域の見地から決定すべき都市施設若しくは根幹的都市施設として政令で定めるものに関する都市計画
市街地開発事業に関する都市計画
市街地開発事業等予定区域に関する都市計画

都が定める都市計画の決定手続
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市区町村が定める都市計画

  • 用途地区(12種類)
  • 特別用途地区
  • 都道府県が定める場合以外の風致地区
  • 地区計画等

市区町村が定める都市計画の決定手続
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都市計画への市民参加

都市計画区域マスタープラン

正式には「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(第6条の2第1項)」と言います。

人口、人や物の動き、土地の利用の仕方、公共施設の整備などについて将来の見通しや目標を明らかにし、将来のまちをどのようにしていきたいかを具体的に定めるものです。 具体的には、次のような内容を定めます。

  • 都市計画の目標
  • 区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)の決定の有無及び当該区分を決めるときはその方針
  • 土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針

市町村マスタープラン

正式には「市町村の都市計画に関する基本的な方針(第18条第2項)」と言います。

市町村マスタープランは、住民に最も近い立場にある市町村が、その創意工夫のもとに住民の意見を反映し、まちづくりの具体性ある将来ビジョンを確立し、地区別のあるべき「まち」の姿を定めるものです。

また、市町村マスタープランは、当該市町村を含む都市計画区域マスタープラン、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想に即したものとなっています。

(市町村の都市計画に関する基本的な方針)

第十八条の二 市町村は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即し、当該市町村の都市計画に関する基本的な方針(以下この条において「基本方針」という。)を定めるものとする。

2 市町村は、基本方針を定めようとするときは、あらかじめ、公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとする。

3 市町村は、基本方針を定めたときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県知事に通知しなければならない。

4 市町村が定める都市計画は、基本方針に即したものでなければならない。

小平市都市計画マスタープラン(平成29年3月)

「小平市都市計画マスタープラン 平成29年(2017年)3月」は、平成26年度から約3か年をかけて、見直し検討委員会、まちづくりカフェ、まちづくりサロン、市民アンケート調査、市内中学校のご協力など、さまざまな取組みを進めながら策定しました。

目標年次:平成29年度から平成38年度までの10か年

  • 全体構想
  • 地域別構想(西・中央・東)

『前マスタープランでは、マスタープランの実現化に向けた基本的な考え方として、「連携と協働のまちづくり」を掲げ、市民、事業者、市の連携と協働により、住宅都市こだいらにふさわしい都市空間や環境の形成をめざしたまちづくりの推進を図るとし、これにより平成22年10月に「小平市民等提案型まちづくり条例」を策定しました。この条例は、身近な地区の個性や魅力のある住みよいまちづくりを進めるため、市民が主体となって土地利用に関する計画の策定などに向けた活動の仕組みを定めています。』

小平市民等提案型まちづくり条例

多摩26市のまちづくり条例

条例地区計画制度
八王子市八王子市地区まちづくり推進条例
立川市(東京都福祉のまちづくり条例)
武蔵野市武蔵野市まちづくり条例
三鷹市三鷹市まちづくり条例
青梅市(青梅市開発行為等の基準および手続に関する条例)
府中市府中市地域まちづくり条例
昭島市
調布市調布市ほっとするふるさとをはぐくむ街づくり条例
町田市町田市住みよい街づくり条例
小金井市小金井市まちづくり条例
小平市小平市市民提案型まちづくり条例
日野市日野市まちづくり条例
東村山市(東村山市みんなで進めるまちづくり基本条例)
国分寺市国分寺市まちづくり条例
国立市国立市まちづくり条例
福生市
狛江市狛江市まちづくり条例
東大和市東大和市街づくり条例
東久留米市東久留米市宅地開発等に関する条例
武蔵村山市まちづくり条例
多摩市多摩市街づくり条例
稲城市
羽村市
あきる野市
西東京市